토지구매~건축설계~완공까지 과정, 완벽 정리

한국에서 새로운 부동산을 짓는 과정은 복잡할 수 있으며 각자의 상황과 건물의 유형에 따라 여러, 다른 단계를 거쳐야 할 수도 있습니다. 일반적으로 행해지는 토지 매입부터 건물 준공까지의 과정을 다음에서 간략하게 요약하여 설명드립니다.

Step1 : 토지 구입

건물을 짓기 위한 첫 번째 단계는 토지를 구입하는 것이겠죠. 여기에는 일반적으로 부동산 중개인과 협력하여 적합한 토지를 찾고 판매자와 가격을 협상하는 것이 포함됩니다. 가격이 합의되면 구매자와 판매자는 계약서에 서명하고 구매자는 보증금을 지불할 것입니다. 

 

Step2 : 토지 측량 수행

공사를 시작하기 전에 토지를 측량하여 경계와 지형을 결정해야 합니다. 이것은 일반적으로 면허가 있는 토지 측량사가 수행합니다. 소위 "측량사무소"에 땅의 지번을 가지고 방문한다면 해당 땅에 대해 설계 및 시공에 필요한 정보들을 알수 있는 것입니다. 측량의 주요 목적 중 하나는 토지의 정확한 경계를 결정하는 것입니다. 이 정보는 부동산 소유주에게 매우 중요합니다. 부동산의 범위를 이해하고 이웃 부동산에 대한 침해를 방지하는 데 도움이 되기 때문입니다. 또한 고도, 등고선 및 언덕, 계곡, 개울과 같은 자연적 특징을 포함하여 토지의 물리적 특징에 대한 정보를 제공할 수도 있습니다. 이 정보는 사이트 계획 및 설계, 엔지니어링 및 시공을 비롯한 다양한 목적에 중요합니다. 그리고 해당 대지에 건축할 구조물의 용도를 결정하는데 법적으로 결정되어 있는 해당 토지의 지역지구는 매우 중요한 역할을 합니다. 

 

Step3 : 건물 설계

토지 측량이 완료되면 다음 단계는 건물 설계입니다. 측량을 완료한 채로 그 정보와 함께 건축가를 찾아가는 경우가 일반적이지만, 간혹 형태나 상황이 복잡한 경우에는 측량 전 부터 설계사무소를 찾아 좀 더 정확한 정보를 가지고 건축가가 설계할 수 있도록 할 수 도 있습니다. 여기에는 일반적으로 건축가 또는 건물 디자이너와 협력하여 건물에 대한 청사진을 만드는 작업이 포함됩니다. 이때 건축디자인은 일반적으로 토목, 전기, 통신, 설비, 기계, 소방 등 다른 분야와 지속적으로 협력하며 설계를 진행하게 됩니다. 협력분야는 건축물의 용도에 따라 달라지기도 합니다. 예를 들면 음악홀을 설계하는 경우 음향 분야의 협력이 반드시 필요한 것 처럼요.

Step4 : 허가받기

주로 건축사무소와 허가업무까지 포함시켜 계약하는 경우가 많기 때문에 설계자(건축사)의 일이라고 볼 수 있겠습니다. 건설을 시작하기 전에 건축업자는 지방 정부로부터 여러 허가를 받아야 합니다. 여기에는 건축 계획이 지역 건축 법규 및 지역법을 준수하는지 확인하는 건축 허가가 포함됩니다. 허가에 소요되는 시간은 건물의 규모에 따라 천차만별입니다. 예를 들어, 특수한 구조를 사용한다던지, 건물이 심의를 받아야하는 지역지구에 위치한다던지 하는 특수한 경우에는 심의기간을 포함해 기간이 다소 오래 소요될 수 있습니다. 또한 이 과정에서 설계가 다소 변경되는 경우도 발생합니다.

Step5 : 시공사 선정

허가를 진행하면서 한편으로는 허가가 완료되면 바로 공사에 돌입할 수 있도록 시공사를 선정하는 일이 매우 중요한데요. 준비된 설계도면들을 시공사에 보낸 후 대략적인 견적을 받아봅니다. 제시한 금액이 나의 예산과 맞는지 체크하는 것도 중요하지만 시공사의 공사 수준에 따라 같은 설계라도 완성도의 차이와 향후 관리에 굉장히 큰 영향을 미칠 수 있기때문에 신중한 선택을 해야합니다.  너무 금액이 싼 경우, 자세히 살펴보면 설계자가 지정하지 않은 재료들에 대해 매우 싼 재료로 견적을 내놓았거나 누락한 경우가 있을 수도 있습니다. 이럴 경우 공사 중에 오히려 초과 비용이 지속적으로 발생해 결국 많은 돈을 지불해야할 수 도 있습니다. 싼 시공사에 혹하시기 보단 이전에 공사한 건물을 방문해본다던지 꼼꼼히 살펴보시는게 좋겠습니다.

Step6 : 부지준비

허가를 받으면 건축업자는 건설을 위한 부지 준비를 시작할 수 있습니다. 이때부터 많은 행정업무들은 시공사가 담당하게 되는데요. 첫째로 공사를 시작하면서 착공신고를 하게됩니다. 공사의 시작에는 일반적으로 토지 개간, 기초 굴착, 건물 기초 공사가 포함됩니다. 

Step7 : 구조물 건설

부지가 준비되면 건물 건설을 시작할 수 있습니다. 여기에는 일반적으로 기초 구축, 구조 프레임 지정, 배관, 전기 및 HVAC 시스템 설치가 포함됩니다. 공사 기간은 건축물의 규모에 따라 매우 다르겠지만, 한국에서 공사기간에 주로 영향을 끼치는 것은 겨울철 매우 낮은 온도라던지 여름 장마철이겠습니다.  

 

Step8 : 인테리어 마감

구조가 완성되면 건물 내부 마감이 가능합니다. 여기에는 비품 및 가전제품 설치, 페인팅 및 바닥 깔기가 포함됩니다. 시공사에서 어느정도까지 마감에 관여할 것인지에 대한 여부는 계약시에 고려되어야합니다. 전통적으로는 시공사에서 인테리어마감까지 완료하는 식이었지만 근래에는 전문적인 인테리어회사에 디자인을 따로 의뢰하는 경우가 늘어나고 있기 때문입니다. 

Step9 : 준공신고 및 사용승인

이 과정에서 시공사는 관할청에 공사 중 설계가 변경된 내용을 신고해야하며, 최종적으로 설계된 도면을 제출하여야 합니다. 사용승인 과정에서는 건물이 위치한 지역의 지역건축사가 랜덤으로 배정되어 건축된 구조물이 모든 건축 법규 및 규정을 준수하는지 확인합니다. 

Step10 : 입주

최종 검사가 완료되면 입주할 수 있습니다. 구매자는 이사를 와서 새로운 집이나 사업을 즐길 수 있습니다.

전반적으로 한국에서 건물을 짓는 것은 신중하게 계획하고 실행해야 하는 일련의 복잡한 단계가 계속됩니다. 따라서 숙련된 전문가와 협력하면 프로세스가 원활하게 진행되고 최종 결과가 성공적이고 고품질 자산을 보장 받을 수 있겠습니다.